6.10.2020
ID: 4909upozornenie pre užívateľov

Meškanie developera s odovzdaním nehnuteľnosti

2e4e99dc0142417d2e3b53e2ef71502f/shutterstock_91428860_web.jpg
Zdroj: shutterstock.com

Bežne sme svedkami toho, že developer niekoľko mesiacov mešká s odovzdaním bytu alebo domu v novostavbe. Dôvody sa rôznia. Niekedy je to meškanie stavebných prác pre nedostatok kapacít či zlyhanie dodávateľov, inokedy chýbajúce financovanie alebo chyby developera pri kolaudácii. Tento rok máme všetci novú skúsenosť s pandémiou koronavírusu COVID-19, ktorú mnohí developeri využili na svoju obranu v súvislosti s omeškaním ako prípad tzv. vyššej moci (vis mayor).

Z mojich skúseností viem, že väčšina zmluvných vzťahov na túto možnosť nemyslela. Bez ohľadu na dôvody omeškania, je táto situácia pre kupujúcich stresujúca obzvlášť v prípadoch, keď developer s narastajúcim omeškaním komunikuje čoraz menej alebo vôbec.

Aké sú teda Vaše možnosti keď developer mešká s odovzdaním nehnuteľnosti?

V prvom rade je potrebné hľadať riešenie v uzavretých zmluvách. Nadobudnutie vlastníctva zvyčajne predpokladá uzavretie niektorej z ďalej uvedených zmlúv resp. ich vzájomnú kombináciu - rezervačná zmluva, zmluva o budúcej zmluve, samotná kúpna zmluva prípadne zmluva o dielo. Ako som už konštatoval v predchádzajúcom článku (Potrebuje kupujúci právnika?) kvalitná zmluva musí obsahovať riešenie pre prípad, ak sa proces nadobudnutia vlastníctva z akéhokoľvek dôvodu skomplikuje.

Základ je teda podrobne preštudovať konkrétne podpísané zmluvy a nájsť ustanovenia, na základe ktorých sa určí ďalší postup vo vzťahu k developerovi.

Zmluvná pokuta

V ideálnom prípade uzavreté zmluvy obsahujú ustanovenia o zmluvnej pokute. Jedná sa v podstate o dohodu, že v prípade, ak niektorá zo zmluvných strán (developer) poruší konkrétnu povinnosť vyplývajúcu jej zo zmluvy (odovzdanie nehnuteľnosti včas), zaväzuje sa za takéto porušenie uhradiť druhej strane (kupujúcemu) pokutu v dohodnutej výške (konkrétna suma alebo percento z kúpnej ceny) a to buď jednorazovo alebo za každý deň omeškania. Je potrebné podotknúť, že sa jedná o ideálny prípad, pretože návrhy zmlúv predložené developermi takmer nikdy neobsahujú zmluvnú pokutu, ktorá by ich sankcionovala za vzniknuté omeškania. V rámci pripomienkovania návrhu zmluvy je preto osobitne dôležité pokúsiť sa o zapracovanie zmluvných pokút, ktoré by developera „motivovali“ k včasnému dokončeniu nehnuteľnosti.

Náhrada škody

V prípade, ak by v dôsledku omeškania developera došlo na strane kupujúceho k vzniku škody, je ďalšou z možností, ktoré by prichádzali do úvahy, náhrada škody. Ilustračným prípadom sú náklady, ktoré vznikli kupujúcemu z dôvodu, že si musel zabezpečiť náhradné ubytovanie v období od developerom pôvodne deklarovaným termínom odovzdania do termínu skutočného odovzdania nehnuteľnosti (t. j. najmä náklady spojené so sťahovaním, platením nájomného a podobne).

Posúdenie či vo Vašom prípade došlo k splneniu zákonom stanovených predpokladov na uplatnenie nároku na náhradu škody voči developerovi závisí od konkrétnych okolností a podmienok dohodnutých v zmluve.

Odstúpenie od zmluvy

V neposlednom rade jedným z možných riešení je taktiež odstúpenie od zmluvy. Dôvody odstúpenia od zmluvy sú definované v samotnej zmluve alebo vyplývajú priamo zo zákona. V procese pripomienkovania návrhu zmluvy, je vhodné venovať pozornosť vymedzeniu dôvodov, kedy je kupujúci oprávnený odstúpiť od zmluvy. Odstúpenie od zmluvy však klienti zvyčajne v praxi nepreferujú, keďže ich cieľom je čo najskôr bývať a proces hľadania novej nehnuteľnosti a čakania na ňu čo najviac urýchliť, nie ním prechádzať opätovne s iným developerom.

V prípade omeškania developera s odovzdaním nehnuteľnosti je najjednoduchším riešením preskúmanie uzavretých zmlúv advokátom, identifikácia možných riešení a dohoda na ďalšom postupe smerom k developerovi. Z doterajšej praxe mám skúsenosti, že v niektorých prípadoch došlo medzi developerom a kupujúcim k urovnaniu, v rámci ktorého developer poskytol kupujúcemu zľavu (buď jednorazovú finančnú kompenzáciu) alebo zadarmo realizáciu prác v dohodnutej hodnote – oplotenie pozemku a podobne.


JUDr. Marek Kundrát, LL.M.
,
advokát



JUDr. Marek Kundrát, advokát
Mostová 2
811 02 Bratislava

Tel:     +421 911 435 910
email:info@marekkundrat.sk


© EPRAVO.SK – Zbierka zákonov, judikatúra, právo | www.epravo.sk