31.3.2021
ID: 5042upozornenie pre užívateľov

Bytové domy – efektívne a rýchle a riešenie nezákonného zriadenia individuálneho vykurovania bytu jedným z vlastníkov

5b46bc10de6b1a4bb1acbf40243ae721/shutterstock_41832265_web.jpg
Zdroj: shutterstock.com

Vykurovacia politika bytových domov v Slovenskej republike, neprešla od jej vzniku v roku 1993 zásadnými reformnými zmenami, čo sa v praktickom každodennom živote môže a aj sa prejavuje v podobe vznikania množstva technických aj právnych problémov, ktorých opis a možné riešenia prináša advokátska kancelária KVASŇOVSKÝ & PARTNERS | ADVOKÁTI s.r.o. čitateľom v nasledovnom článku.

Súčasná vykurovacia politika platná pre štandardné bytové domy, predpokladá systém vykurovania jednotlivých bytových jednotiek v konkrétnom bytovom dome tým spôsobom, že všetky byty nachádzajúce sa v konkrétnej bytovke, sú vykurované jednotným centrálnym vykurovacím zdrojom tepla, ktorý býva zväčša umiestnený v  určenom konkrétnom priestore bytového domu. Tento zdroj tepla pozostáva z jedného alebo viacerých tepelných kotlov (kotolňa bytového domu), ktoré cez rozvody bytového domu, vedú vykurovacie teplo do jednotlivých bytových jednotiek. Prípadne je bytový dom ako taký napojený na centralizované zásobovanie teplom. Takýto technologický stav vykurovania, je v súčasnosti aktuálny pre veľkú väčšinu bytových domov. Uvedené súčasné technologické riešenie spôsobu vykurovania bytových domov, zároveň určitým spôsobom reprezentuje politiku určitého spoločného vykurovania bytových domov, ktorá bola zo spoločenského uhľa pohľadu, charakteristická najmä pre našu krajinu v časoch jej socialistického zriadenia. Spoločenské nálady spočívajúce v akceptácií čo najširšieho možného spoločného zdieľania bytových či iných zariadení, však nie sú v súčasnej dobe na vzostupe, práve naopak množstvo ľudí túži po tom, aby si mohli uspokojovanie vlastných potrieb regulovať podľa vlastnej potreby, inak tomu nie je ani v otázke spoločného zdieľania a akceptácie vykurovacej politiky v bytových domoch. A nejedná sa len o odpojenie bytového domu od centralizovaného zásobovania teplom a zriadenie vlastného tepelného zdroja – kotla / kotolne bytového domu. Medzi obyvateľmi bytových domov sa nachádza pomerne relevantné penzum ľudí, ktorí priorizujú dosiahnutie takého stavu, aby mali možnosť vlastného rozhodovania ohľadom prísunu vykurovacieho tepla do vlastného bytu. Za týmto účelom v praxi dochádza ku vzniku situácií, kedy sa obyvateľ resp. aj viacerí obyvatelia bytového domu, rozhodnú pristúpiť k zaobstaraniu vlastného individuálneho zdroja vykurovania, na ktorý pripoja svoju bytovú jednotku, a to hoc aj v rozpore s právnymi predpismi, prípadne v rozpore so zmluvou o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, resp. zmluvou o výkone správy, ktorá determinuje spoločné pravidlá vykurovania pre bytový dom.

Individuálnym rozhodnutiam obyvateľov bytových domov, ohľadom zaobstarania individuálnych zdrojov vykurovania a pripojenia svojich bytov na tieto individuálne zdroje vykurovania, však zväčša nekorešponduje technologické riešenie rozvodov tepla v bytových domoch. V praxi je totiž častý taký technologický jav, kedy rozvody tepla smerujúce z centrálneho zdroja vykurovania bytového domu, prechádzajú cez pivničné priestory, iné priestory, prípadne priamo cez jednotlivé byty smerom k iným bytom a prostredníctvom tejto „tepelnej rozvodovej sústavy“ je vykurovacie teplo dodávané do jednotlivých bytových jednotiek. Inými slovami povedané, pre štandardné bytové domy je charakteristický „spoločný“ vykurovací systém, ktorý je tvorený tepelnými rozvodmi, ktoré sú vedené navzájom medzi bytovými či nebytovými priestormi bytového domu.

Právne aj technicky problematická situácia nastáva vtedy, pokiaľ sa niektorý z obyvateľov bytového domu rozhodne, že svoj vlastný byt napojí na vlastný individuálny zdroj vykurovania, pričom zväčša nehľadí na dôsledky, aké toto jeho konanie má resp. môže mať pre ostatných obyvateľov bytového domu, a to práve vzhľadom k tomu, že systém rozvodov tepla v bytovom dome je vzájomne poprepájaný medzi bytovými či nebytovými priestormi.

V praxi teda problematická situácia vzniká tým spôsobom, že obyvateľ bytového domu preruší rozvodové napojenie svojho bytu resp. nebytového priestoru na centrálny zdroj vykurovania, čím zároveň môže technicky prerušiť aj pripojenia ostatných bytov, ktoré nasledujú v reťazci rozvodového pripojenia na tento centrálny zdroj vykurovania. V krajnom prípade je konkrétny vlastník bytu resp. nebytového priestoru, cez ktorý predchádzajú vykurovacie rozvody, technicky spôsobilý zamedziť prísunu vykurovacieho tepla do ostatných bytov aj zo svojho vlastného individuálne zriadeného zdroja vykurovania, a to vzhľadom k postupnému reťazovému vedeniu rozvodov do ostatných bytov. V dôsledku takéhoto technicky možného postupu, môže nastať situácia kedy do bytu vlastníka bytu resp. viacerých vlastníkov bytov prestane z jedného dňa na druhý, prúdiť vykurovacie teplo, čím zostane bytový priestor prípadne viaceré bytové priestory bez akejkoľvek možnosti vykurovania, čo má za následok po väčšiu časť kalendárneho roka, výrazne sťažené podmienky bývania.

Konanie vlastníka bytového resp. nebytového priestoru spočívajúce v zmene pripojenia vlastného bytu k prípadnému individuálnemu zdroju vykurovania, bez ohľadu na oprávnené  záujmy ostatných vlastníkov bytov resp. spočívajúce v technologickej možnosti odpojenia ostatných v rozvodovom reťazci nasledujúcich bytov od centrálneho zdroja vykurovania konkrétneho bytového domu, je možné kvalifikovať ako porušenie ust. § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého výkon práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.

Samotná kvalifikácia takéhoto konania,  nie je v porovnaní s jeho riešením, výrazne zložitá. Ako problematickejšie sa však javí samotné praktické právne riešenie problému a to najmä v situáciách, kedy vlastník nehnuteľnosti (bytového alebo nebytového priestoru) v priestore ktorej došlo k prerušeniu prívodu vykurovacieho tepla, odmieta túto nehnuteľnosť resp. jej časť sprístupniť pre účely zjednania nápravy a opätovného pripojenia ostatných nehnuteľností na centrálny zdroj vykurovania. Zároveň v praxi obvykle môže nastať situácia, kedy nie je možné s týmto vlastníkom nehnuteľnosti nadviazať akúkoľvek komunikáciu, a to ani v súčinnosti s orgánmi bytového spoločenstva resp. orgánmi správcu bytového domu.

Výsledkom vyššie uvedenej situácie, je právne nekonformný a nežiadúci stav na strane ostatných vlastníkov bytov, ktoré sú v dôsledku technologického prerušenia prívodov vykurovacieho tepla cez tepelné rozvody, de facto úplne odstavené od akéhokoľvek prísunu vykurovacieho tepla. Naznačenú právne nekonformnú situáciu, odporúčame riešiť v čo najkratšom možnom čase súdnou cestou. Riešenie predmetnej problematickej situácie súdnou cestou, môže mnohým obyvateľom dotknutých nehnuteľností evokovať zdĺhavý a nákladný súdny spor s neistým výsledkom. V tejto súvislosti je však prospešné dať čitateľom do pozornosti pomerne efektívnu procesno-právnu možnosť riešenia danej veci, ktorá má oporu v postupne kreujúcej sa rozhodovacej súdnej praxi. Týmto navrhovaným riešením je využitie procesnoprávneho inštitútu – podania návrhu na vydanie neodkladného opatrenia v zmysle ust. § 324 Civilného sporového poriadku (ďalej ako „CSP“), spolu so žalobou vo veci samej. V rámci podaného návrhu na vydanie neodkladného opatrenia je možné sa domáhať, aby súd zaviazal konkrétneho vlastníka nehnuteľnosti, aby túto svoju nehnuteľnosť bezodkladne sprístupnil a to práve za účelom, aby bola zjednaná náprava v prospech ostatných vlastníkov bytov a to vo forme vykonania príslušných technických úkonov smerujúcich k tomu, aby boli dotknuté bytové jednotky, ktoré boli v dôsledku individuálneho využívania zdroju vykurovania odpojené, opätovne pripojené na centrálny zdroj vykurovania a to až do času rozhodnutia vo veci samej. V rámci rozhodovania vo veci samej, môže konajúci súd zväčša okrem iného, rozhodovať aj o oprávnenosti resp. neoprávnenosti konania vlastníka konkrétneho bytu, spočívajúceho v pripojení tohto bytu na individuálny zdroj vykurovania, a tiež o dôsledkoch s tým spojených, pre ostatných vlastníkov bytov, ktorých oprávnené záujmy, boli týmto konaním dotknuté.

Postupne kreujúca sa rozhodovacia prax všeobecných súdov pri rozhodovaní o vydaní neodkladného opatrenia, pre účely sprístupnenia nehnuteľnosti s cieľom (minimálne do času rozhodnutia vo veci samej) zjednať nápravu právnych vzťahov súvisiacich s vykurovaním bytového domu, je doposiaľ nastavená v prospech vlastníka bytu resp. vlastníkov bytov, ktoré boli od centrálneho zdroja vykurovania odpojené, prípadne bol do týchto bytov celkom zamedzený prísun vykurovacieho tepla. Pre účely vydania vyhovujúceho neodkladného opatrenia doposiaľ všeobecné konajúce súdy nevyžadujú výrazne náročnú dôkaznú aktivitu zo strany dotknutých vlastníkov bytov, t.j. najmä konajúce všeobecné súdy doposiaľ nevyžadujú predkladanie rôznych odborných znaleckých posudkov, ktoré by konštatovali zamedzenie prísunu vykurovacieho tepla do konkrétnych bytov, ale pre účely vydania neodkladného opatrenia v súčasnosti doposiaľ postačuje deklarovanie skutočností ohľadom odpojenia bytov od centrálneho zdroja vykurovania, zo strany orgánov spoločenstva vlastníkov bytov prípadne zo strany orgánov správcu konkrétneho bytového domu (napr. vo forme zápisnice zo schôdze spoločenstva vlastníkov bytov, iné písomné stanovisko vydané orgánom spoločenstva vlastníkov bytov resp. správcu bytového domu), zároveň je pre dané súdne účely dôležité vydokladovať, že dotknutý vlastníci bytov preukázateľne vyzývali dotyčného vlastníka bytu, (ktorý si zriadil individuálne vykurovania a ostatné byty od tohto odpojil) k zjednaniu nápravy daného stavu.

V prospech riešenia vyššie uvedeného problematického stavu, prostredníctvom uplatnenia inštitútu neodkladného opatrenia, hovoria zákonom predpokladané právne účinky, spojené s uplatnením tohto inštitútu. Najmä je dôležité zdôrazniť, že súd je v zmysle ust. § 328 ods. 2 CSP povinný o návrhu na vydanie neodkladného opatrenia povinný rozhodnúť do 30 dní od jeho doručenia na súd, t.j. týmto je daný predpoklad rýchlosti daného postupu. Čo sa týka efektívnosti daného postupu je dôležité zdôrazniť, že vydané neodkladné opatrenie je podľa ust. § 332 ods. 1 CSP vykonateľné jeho doručením (pokiaľ osobitný právne predpis neuvádza pre konkrétny prípad výnimku), vďaka čomu môže dotknutý vlastník bytu, pomerne v krátkom čase pristúpiť k exekučnému vymáhaniu nápravy nepriaznivého stavu vykurovania pre svoju nehnuteľnosť.

Súdy v tejto súvislosti zvyknú realizovať tzv. test proporcionality medzi zásahom do vlastníckeho práva vlastníka nehnuteľnosti v ktorej došlo k rozhodujúcej technickej udalosti pre odpojenie ostatných bytov od centrálneho zdroja vykurovania a oprávneným záujmom na tom, aby vlastníci ostatných dotknutých bytov, mali taktiež v rámci výkonu svojho vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, zabezpečené obvyklé a štandardné podmienky užívania nehnuteľnosti na obvyklé účely.

Naznačený test proporcionality, doposiaľ v rámci postupne kreujúcej sa rozhodovacej praxe všeobecných súdov, vyznieva v prospech vlastníkov bytov, ktorých oprávnené záujmu boli zriadením individuálneho zdroja vykurovania v rozpore so spoločnou vykurovacou politikou bytového domu, dotknuté.

JUDr. Matej Dostál,
junior právnik

KVASŇOVSKÝ & PARTNERS | ADVOKÁTI s.r.o.
 
Dunajská 32
811 08 Bratislava

Tel.:    +421 244 450 556
e-mail:    office@kvasnovsky-partners.sk
 
 
PFR 2020PFR 2020PFR 2020

 


© EPRAVO.SK – Zbierka zákonov, judikatúra, právo | www.epravo.sk