15.5.2019
ID: 4478upozornenie pre užívateľov

Daň z navýšenia hodnoty pozemku pri predaji nehnuteľnosti v Španielsku

eb4aa1c53477c7ee9adcdd9685bc7aeb/shutterstock_15008176_web.jpg
Zdroj: shutterstock.com

Najväčším daňovým zaťažením vlastníka nehnuteľnosti v Španielsku pri jej predaji je “Daň z navýšenia hodnoty pozemku pri predaji nehnuteľnosti” – Impuesto sobre Incremento de Terrenos de Naturaleza Urbana alebo tiež Plusvalía.

Právna úprava tejto dane je stručne obsiahnutá v zákone Ley Reguladora de las Haciendas Locales pričom samotná správa dane a teda aj jej špecifická regulácia je v rukách jednotlivých autonómnych oblastí a rámci nich v rukách konkrétnych lokálnych samospráv - miest a obcí, v území ktorých sa nehnuteľnosť nachádza.
 
Predmet dane
 
Prakticky všetky nehnuteľnosti, domy, byty, nebytové priestory v Španielsku sa pravidelne revalorizujú. Nehnuteľnosť nadobudnutú pred niekoľkými rokmi dnes s najväčšou pravdepodobnosťou predáme za vyššiu predajnú cenu, so ziskom.
 
Art. 104 LRHL definuje Plusvalíu ako priamu daň, ktorej predmetom je zdanenie navýšenia hodnoty pozemkov urbanistického charakteru (t.j. pozemkov určených na zastavanie alebo zastavaných stavbou), ktoré sa prejavuje v dôsledku prevodu vlastníctva týchto pozemkov. Inak povedané, Plusvalíi podlieha príjem daňovníka (fyzickej či právnickej osoby), ktorý dosiahol pri predaji nehnuteľnosti.
 
Daňová povinnosť vzniká v momente prevodu vlastníctva pozemku alebo nehnuteľnosti akýmkoľvek titulom (kúpnou zmluvou, dedičstvom, darovaním, dražbou, etc.). Pri bezodplatnom prevode (dedičstvom, darovaním) je platiteľom dane nadobúdateľ, pri odplatnom prevode je platiteľom dane prevodca pozemku alebo nehnuteľnosti, avšak strany si môžu vzájomnou dohodou určiť, ktorá z nich sa „podujme“ daň zaplatiť.

Moreno Vlk & Asociados SK s.r.o.

Výpočet

Na aktuálnu hodnotu pozemku sa aplikuje percentuálny koeficient stanovený nariadením mesta alebo obci, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Výsledkom tejto operácie je základ dane, z ktorého sa vypočítava výška daňovej povinnosti. Všeobecná hodnota pozemku zodpovedá (viac či menej) jeho katastrálnej hodnote (Valor Catastral). Katastrálna hodnota je hodnota nehnuteľnosti stanovená príslušným orgánom daňovej správy, ktorá slúži ako referenčný údaj – minimálny limit pre výpočet daňovej povinnosti. Katastrálna hodnota však má niekoľko zložiek a v prípade Plusvalíe sa percentuálny koeficient aplikuje na katastrálnu hodnotu výmery pozemku (Valor Catastral del Suelo).

Na výsledný daňový základ aplikuje sadzba dane, ktorá nemôže presiahnuť 30%, výsledná hodnota sa následne násobí percentuálnym koeficientom stanoveným samosprávou v závislosti od dĺžky trvania vlastníctva, teda odo dňa nadobudnutia pozemku alebo nehnuteľnosti po deň ich predaja (napr. do 5 rokov: 3,70%, do 10 rokov: 3,50%, do 20 rokov: 3,00%).

Daňové priznanie


Daňové priznanie podáva osoba, ktorá má zákonom stanovenú daňovú povinnosť (ak nebolo dohodnuté inak) v meste alebo obci kde sa nehnuteľnosť nachádza v lehote 30 dní odo dňa prevodu vlastníctva počas života a 6 mesiacov v prípade prevodu dedením.

V prípade ak sa pozemok alebo nehnuteľnosť nachádza v spoluvlastníctve viacerých osôb, priznanie podá každá fyzická alebo právnická osoba, teda spoluvlastník, do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu.

Plusvalía a Ústavný súd

Už niekoľko rokov dozadu sa spochybňoval spôsob výpočtu daňovej povinnosti, ktorý zohľadňoval výlučne katastrálnu hodnotu nehnuteľnosti a počet rokov, ktoré uplynuli medzi jej nadobudnutím a prevodom, bez zohľadnenia skutočného vývoja lokálneho realitného trhu či cien, za ktoré boli nehnuteľností nadobudnuté a následne predané. Takýmto spôsobom dochádzalo k situáciám, kedy bol prevodca nehnuteľnosti nútený platiť daň aj napriek tomu, že predaj nehnuteľnosti bol stratový. Trhové ceny nehnuteľností klesali no ich katastrálne hodnoty ako aj koeficienty určované samosprávami narastali.

V máji 2017 vyhlásil španielsky Ústavný súd niektoré ustanovenia zákona LRHL za protiústavné a absolútne neplatné. Povinnosť platiť daň nevzniká ak daňovník preukáže z predaja nehnuteľnosti stratu.

Michal Matrtaj 
Michal Matrtaj 
 
Moreno Vlk & Asociados SK s.r.o.
advokátska kancelária / bufete de abogados

Cukrová 14
811 08 Bratislava

Tel.:       +421 2 59 324 173


© EPRAVO.SK – Zbierka zákonov, judikatúra, právo | www.epravo.sk