Ochrana dobromyseľného nadobúdateľa ako jeden zo základných pilierov právnej istoty

Jedným z nenahraditeľných pilierov súkromného práva je ochrana vlastníckeho práva a stabilita vlastníckych vzťahov. Právna istota totiž nemôže existovať bez dôvery účastníkov právnych vzťahov, že vlastníctvo nadobudnuté zákonným spôsobom nebude po rokoch spochybnené okolnosťami, ktoré nemohli ovplyvniť ani predvídať.

Táto téma nadobúda osobitný význam pri prevodoch nehnuteľností. Každý kupujúci prirodzene očakáva, že ak nadobudne vlastnícke právo spôsobom predpokladaným zákonom, nebude dodatočne vystavený riziku, že sa objavia historické právne okolnosti alebo nároky tretích osôb smerujúce k odňatiu jeho vlastníctva.

Práve konflikt medzi ochranou pôvodného vlastníka a ochranou dobromyseľného nadobúdateľa patrí medzi dlhodobo diskutované otázky slovenskej judikatúry. Mimoriadne citlivou sa stáva najmä v prípadoch speňažovania majetku v konkurznom konaní, kde je potrebné vyvažovať ochranu vlastníckych práv s potrebou zabezpečiť efektívne fungovanie konkurzu a dostatočnú právnu istotu nadobúdateľov.

Zásada nemo plus iuris a jej význam

Jednou zo základných zásad vecného práva je rímskoprávne pravidlo nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet – nikto nemôže na iného previesť viac práv, než sám má.

Táto zásada predstavuje prirodzenú ochranu vlastníckeho práva. Ak prevodca nie je vlastníkom veci alebo nie je oprávnený s ňou nakladať, spravidla nemôže platne založiť vlastnícke právo nadobúdateľa. Práve preto je zásada nemo plus iuris jedným zo základných pilierov ochrany vlastníctva.

Absolútne uplatňovanie tejto zásady by však v určitých situáciách mohlo viesť k neželaným dôsledkom. Ak by totiž aj osoba, ktorá nadobudla majetok v rámci zákonom regulovaného procesu, niesla riziko všetkých historických pochybení svojich právnych predchodcov, výrazne by sa oslabila dôvera v právne prostredie, verejné registre aj samotné konkurzné konania.

Aj z tohto dôvodu právny poriadok pozná výnimočné situácie, v ktorých ochranu poskytuje dobromyseľnému nadobúdateľovi.

Prečo je konkurzné speňažovanie osobitným prípadom

Účelom konkurzu je čo najefektívnejšie speňaženie majetku úpadcu a spravodlivé uspokojenie jeho veriteľov. Tento cieľ však možno dosiahnuť len vtedy, ak potenciálni záujemcovia budú mať dôveru, že majetok nadobudnutý v konkurze im poskytne primeranú právnu istotu.

Ak by totiž každý nadobúdateľ musel počítať s tým, že jeho vlastníctvo môže byť po rokoch spochybnené historickými nárokmi tretích osôb, prirodzene by sa znižoval záujem o kúpu konkurzného majetku. Výsledkom by boli nižšie výťažky zo speňaženia a v konečnom dôsledku aj nižšie uspokojenie veriteľov.

Práve preto zákon o konkurze a reštrukturalizácii obsahuje osobitnú úpravu, ktorá v určitých prípadoch predstavuje výnimku zo zásady nemo plus iuris.

Otázkou však dlhodobo zostávalo, či sa táto výnimka vzťahuje iba na odplatný prevod majetku alebo aj na jeho speňaženie prostredníctvom dobrovoľnej dražby.

Čo riešil Najvyšší súd SR

Práve touto otázkou sa zaoberal Najvyšší súd Slovenskej republiky v uznesení sp. zn. 2Cdo/37/2024, ktoré bolo nedávno publikované v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov SR pod číslom R 12/2026.

Predmetom sporu bolo určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá bola speňažená v konkurznom konaní správcom prostredníctvom dobrovoľnej dražby. V konaní sa stretli dva odlišné právne pohľady. Na jednej strane stál nárok osôb, ktoré tvrdili, že k nehnuteľnosti nadobudli vlastnícke právo historickým vydržaním (hoci bez zápisu do katastra nehnuteľností), a preto zásada nemo plus iuris bráni nadobúdateľovi v dražbe získať vlastníctvo od úpadcu, ktorý už vlastníkom nebol. Na druhej strane stála argumentácia vydražiteľa, podľa ktorej účel konkurzného konania a osobitná právna úprava vyžadujú poskytnutie ochrany dobromyseľnému nadobúdateľovi, ktorý konal v dôvere v katastrálny zápis a zákonnosť procesu.

Nižšie súdy vychádzali z názoru, že zákonná výnimka sa na dobrovoľnú dražbu nevzťahuje. Súdy nižšieho stupňa dôvodili tým, že dobrovoľná dražba je v zmysle zákona o dobrovoľných dražbách definovaná ako inštitút, s ktorým je spojený prechod vlastníckeho práva[1], a keďže ochrana nadobúdateľa poskytovaná prostredníctvom § 93 ods. 3 zákona o konkurze a reštrukturalizácii sa vzťahuje na prevod vlastníckeho práva, na dobrovoľnú dražbu sa takáto ochrana údajne nevzťahuje. U súdov nižšieho stupňa preto prevážil gramatický výklad ustanovení zákona o konkurze a reštrukturalizácii a zákona o dobrovoľnej dražbe nad ich teleologickým výkladom. Najvyšší súd však tento právny názor nepovažoval za správny a rozhodnutia nižších súdov zrušil.[2]

Publikovaná právna veta následne jednoznačne formulovala záver, že výnimka zo zásady nemo plus iuris obsiahnutá v § 93 ods. 3 zákona o konkurze a reštrukturalizácii sa vzťahuje aj na speňažovanie majetku konkurzným správcom prostredníctvom dobrovoľnej dražby.

Význam rozhodnutia pre právnu prax

Význam rozhodnutia ďaleko presahuje samotný spor.

Publikovaný právny názor významne posilňuje právnu istotu osôb, ktoré nadobúdajú majetok v konkurznom konaní, a súčasne prispieva k predvídateľnosti rozhodovacej praxe. Nadobúdatelia totiž vstupujú do procesu organizovaného podľa zákona, pod dohľadom konkurzného správcu a za podmienok ustanovených právnym poriadkom. Je preto legitímne, aby mali primeranú dôveru v stabilitu takto nadobudnutého vlastníckeho práva.

Rozhodnutie má praktický význam najmä pre investorov, developerov, banky financujúce akvizície nehnuteľností, správcov konkurzných podstát, dražobné spoločnosti aj advokátov poskytujúcich poradenstvo pri transakciách s prvkom insolvencie   (tzv. distress capital).

Zároveň predstavuje dôležitý signál, že ochranu dobromyseľného nadobúdateľa nemožno posudzovať izolovane, ale vždy vo svetle účelu konkrétnej právnej úpravy a potreby zachovať rovnováhu medzi ochranou pôvodných vlastníckych práv a princípom právnej istoty.

Na čo myslieť pri nadobúdaní majetku z konkurzu

Publikované rozhodnutie neznamená, že každý nadobúdateľ majetku z konkurzu bude automaticky chránený za všetkých okolností. Ochrana podľa § 93 ods. 3 zákona o konkurze a reštrukturalizácii sa vždy posudzuje v kontexte konkrétneho prípadu a podmienok ustanovených zákonom – najmä toho, či nadobúdateľ vedel alebo musel vedieť, že úpadca nie je vlastníkom veci.

V praxi je preto vhodné venovať pozornosť najmä tomu, či:

• speňaženie prebehlo v súlade so zákonom o konkurze a reštrukturalizácii,
• boli dodržané pravidlá dobrovoľnej dražby alebo iného spôsobu speňaženia,
• nadobúdateľ konal v kvalifikovanej dobrej viere a nemal vedomosť o okolnostiach, ktoré by jeho postavenie spochybňovali,
• bol právny stav nehnuteľnosti podľa objektívnych možností preverený z dostupných evidencií.

Hoci každú situáciu treba posudzovať individuálne, publikované rozhodnutie predstavuje významný krok smerom k posilneniu dôvery v zákonné mechanizmy speňažovania majetku v konkurze.

Naša advokátska kancelária zastupovala úspešného vydražiteľa v tomto spore od prvostupňového konania až po dovolacie konanie. Argumentácia, ktorú sme v mene klienta od začiatku presadzovali, bola Najvyšším súdom SR akceptovaná a premietla sa do publikovaného významného judikatúrneho záveru.

Záver

Publikovanie rozhodnutia Najvyššieho súdu SR v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov SR potvrdzuje jeho význam pre ďalší vývoj rozhodovacej praxe. Právny záver, podľa ktorého sa výnimka zo zásady nemo plus iuris uplatní aj pri speňažovaní majetku konkurzným správcom prostredníctvom dobrovoľnej dražby, predstavuje významné posilnenie právnej istoty dobromyseľných nadobúdateľov a zároveň podporuje efektívne fungovanie konkurzného konania.

JUDr. Norbert Havrila 
partner

Mgr. Art. Anna Kušková

 
LEGATE, s.r.o.

Dvořákovo nábrežie 8/A
811 02 Bratislava

Tel.: +421 262 527 561
e-mail: info@legate.sk