5.5.2020
ID: 4775upozornenie pre užívateľov

Hlasovanie pri zmluve o vstavbe

94974906e5902b947ad889bb12bb1420/shutterstock_103377545_web.jpg
Zdroj: shutterstock.com

Ľudia vlastniaci byt v bytovom dome sa už istotne aspoň raz za život stretli s prípadom, keď jeden z ich susedov vlastniaci byt v tom istom bytovom dome mal záujem o zväčšenie svojho bytu o susedný priestor, ktorý nikto v predmetnom bytovom dome nevyužíval a zíval prázdnotou. Môže ísť nie len o bývalé práčovne, kočikárne, mangľovne ale aj o podkrovné priestory, ktoré boli súčasťou bytových domov postavených najmä po druhej svetovej vojne.

V súčasnosti predmetné priestory sú neužívané, hoci niektorému susedovi môže výmera predmetnej miestnosti nie len zväčšiť ale aj zhodnotiť už existujúci byt. Frekventovaným prípadom je, že väčšina takýchto záujemcov o zväčšenie a zhodnotenie svojho bytu o susedný priestor nemá vedomosť o podstatnej skutočnosti, ktorá komplikuje značným spôsobom celý proces, a to že na zväčšenie svojho bytu o susedný priestor potrebuje súhlas najmenej dvoch tretín všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov zapísaných na liste vlastníctve, na ktorom je zapísaný aj jeho byt.

Celá právna problematika je upravená v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon“). Problémom v danom prípade pri bytových domoch s väčším počtom bytov je aj to, že vlastníci bytov a nebytových priestorov sa neustále menia. Následkom toho sa odporúča mať vyzbieraných viacej súhlasov s podpisom ako zákonom ustanovených dve tretiny podpisov vlastníkov. Ďalším podstatným problémov býva zastihnutie vlastníkov bytov a nebytových priestorov na ich adrese pobytu, nakoľko sa vyžaduje ich osobný podpis na zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu. Značné komplikácie spôsobuje aj tá skutočnosť, keď sú spoluvlastníkmi bytu alebo nebytového priestoru manželia alebo viaceré fyzické osoby, nakoľko za každý byt alebo nebytový priestor sa vyžaduje súhlas všetkých jej spoluvlastníkov. Ak ide o podkrovný priestor vyžaduje sa tiež súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí majú so vstavbou alebo nadstavbou susediť. Podstatným problémom, ako pri každej inej transakcii, býva dohoda o cene za daný priestor s ostatnými vlastníkmi bytového domu. Komplikáciu môže neraz spôsobiť aj správca daného bytového domu, resp. jeho zamestnanec, ktorý nemá dostatočné právne povedomie na to, aby poznal zákonné náležitosti pre správny postup a organizáciu celého procesu. Neraz býva aj dilemou všetkých zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, či sa na ich prípad vzťahuje zmluva o vstavbe (alebo nadstavbe) alebo zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru, pričom na každý typ zmluvy sa vyžaduje iný režim  hlasovania s poukazom na počet hlasujúcich.

AK Kollar

V prvom rade je potrebné zistiť či je predmetný priestor, ktorý sa má pripojiť k bytu vstavbou alebo nadstavbou, zapísaný na príslušnom liste vlastníctva ako osobitne označený nebytový priestor alebo nie. Ustanovenie § 14b ods. 2 písm. e) zákona  ustanovuje explicitne, že: „Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť“.  Na predmetné ustanovenie  nadväzujú priamo ustanovenia § 21 a § 22 zákona, ktoré upravujú podstatné náležitosti zmluvy o vstavbe. Podstatou zmluvy o vstavbe ako právneho úkonu je udelenie súhlasu stavebníkovi zo strany vlastníkov bytov a nebytových priestorov na to, aby si stavebník mohol na úkor spoločných častí a spoločných zariadení domu v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome prestavbou rozšíriť  v danom prípade napr. svoj existujúci byt o časť spoločných častí a spoločných zariadení domu. Spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení je vlastníctvom sui generis, ktoré nemožno ani zrušiť a ani na neho aplikovať ustanovenia o hospodárení so spoločnou vecou v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov. Na výkone vlastníckych práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa po uzatvorení zmluvy o vstavbe nič nemení, pretože všetci užívajú svoje práva aj naďalej rovnakým spôsobom. Pozitívum spočíva pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v tom, že z uzatvorenej zmluvy o vstavbe majú prospech (všetci) nie len vo forme finančnej kompenzácie zaplatenej zo strany stavebníka, ale aj ako jednotlivci, pretože ich podiely na spoločných častiach a spoločných zariadeniach sa vstavbou zmenšia a tým sa zmenšia aj ich náklady spojené s údržbou a opravou spoločných častí a spoločných zariadení; prípadne aj vybudovaní novej strechy. Zmluva o vstavbe nie je teda zmluvou o prevode vlastníctva, keďže spoločné častí a spoločné zariadenia nie sú spôsobilé byť predmetom akéhokoľvek prevodu samostatne. Za pozornosť stojí aj skutočnosť, že  § 14b ods. 3 písm. a) zákona ustanovuje podmienku súhlasu všetkých vlastníkov a nebytových priestorov v dome pri prevode vlastníctva nebytového priestoru, pričom by v danom prípade malo ísť o nebytový priestor nezameniteľne identifikovaný a zapísaný na príslušnom liste vlastníctva ako nebytový priestor s konkrétnym nezameniteľným identifikačným označením v zmysle katastrálneho zákona a je pri ňom vyjadrený konkrétny spoluvlastnícky podiel každého vlastníka bytu a vlastníka nebytového priestoru.

Vzhľadom na komplikovanosť celého procesu uzatvorenia zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe tak z procesného ako aj z časového hľadiska, sa netreba ani čudovať mnohým záujemcom o zväčšenie a zhodnotenie svojho bytu, že po určitom čase svoje dlhotrvajúce a často aj finančne náročné úsilie ukončia neúspechom. Zákon je v tomto smere nekompromisný a nedá sa ho ani obísť iným vhodným a dlhodobým riešením, a preto je vždy na zvážení a správnom vyhodnotení každého záujemcu o zväčšenie svojho bytu aká je pravdepodobnosť jeho úspechu a hlavne jeho osobný vzťah so susedmi v predmetnom bytovom dome.  


JUDr. Pavol Kollár
JUDr. Pavol Kollár, MBA,
advokát a konateľ


Advokátska kancelária JUDr. Pavol Kollár, s.r.o.

Lehotského 4
811 06 Bratislava

Tel.: +421 2 207 27 776
Fax: +421 2 207 46 155
e-mail: kollar@judrkollar.sk


© EPRAVO.SK – Zbierka zákonov, judikatúra, právo | www.epravo.sk