21.11.2017
ID: 3870upozornenie pre užívateľov

Spoločné dvory

2df9e667e2917d88a400cc8218270b8e/shutterstock_135763637_web.jpg
Zdroj: shutterstock.com

Spoločné dvory majú svoj pôvod v časoch, keď sa domy začali stavať pozdĺž ulice, rieky alebo potoka a boli orientované smerom do ulice (ulicový typ zástavby). Literatúra uvádza, že tento spôsob výstavby sa zaviedol za vlády Márie Terézie[1]. Domy sa radili vedľa seba, čím sa úzke pozemky spájali a vytvárali spoločný dvor. Cez ten sa vchádzalo do viacerých domov. Z právneho hľadiska tak vznikla pomerne zaujímavá situácia, v ktorej sa kombinovalo výlučné vlastníctvo (k domu) s podielovým spoluvlastníctvom (k spoločnému dvoru).

   HMG Advisor Group  



   Chata  

  Zdroj: [1]
 

V súčasnosti nájdeme pre tento stav niekoľko označení, napr. kondomínium (angl. a lat. condominium, angl. skrátene condo)[2], pridružené spoluvlastníctvo či „přídatné spoluvlastníctví“.  Posledné z nich upravuje český Občiansky zákonník v § 1223 – 1235 a vymedzuje ho nasledovne:

§ 1223: Věc náležící společně několika vlastníkům samostatných věcí určených k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí místně i účelem vymezený celek, a která slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné, je v přídatném spoluvlastnictví těchto vlastníků. Týká-li se přídatné spoluvlastnictví nemovité věci zapisované do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i přídatné spoluvlastnictví.“

Keďže slovenský právny poriadok výslovnú právnu úpravu pridruženého spoluvlastníctva nemá[3], vynárajú sa otázky, na ktoré hľadá odpovede bežná i aplikačná prax[4]. Týkajú sa najmä rozsahu a spôsobu užívania spoločného dvora, prekážok užívania (napr. zaprataním dvora niektorým z spoluvlastníkov), údržby spoločného dvora a úhrad, ktoré sú s tým spojené či prevodu spoluvlastníckeho podielu na spoločnom dvore.

Na spoločné vlastníctvo dvora je potrebné aplikovať ustanovenia o podielovom spoluvlastníctve, obsiahnuté v § 137 až 142 Občianskeho zákonníka. Upravujú situáciu, kedy tú istú vec vlastní viacero osôb (spoluvlastníkov), pričom  mieru, akou sa jednotliví spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach k spoločnej veci, vyjadruje ich spoluvlastnícky podiel formou percenta alebo zlomku. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, platí, že podiely všetkých spoluvlastníkov sú rovnaké (§ 137 ods. 2 OZ).

Spoluvlastnícky podiel má však ideálny charakter (opak tzv. reálneho spoluvlastníctva); to znamená, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach k celej spoločnej veci v rozsahu jeho spoluvlastníckeho podielu. Spoluvlastnícky podiel teda nie je reálne určená časť spoločnej veci, s ktorou by mohol spoluvlastník nakladať ako so samostatnou vecou (spoluvlastník nemôže predať konkrétnu časť pozemku napríklad o výmere 200 m2, aj keby táto výmera zodpovedala veľkosti jeho spoluvlastníckemu podielu na celom pozemku).

Spoločné užívanie

Ak sa podielové spoluvlastníctvo viaže k spoločnému dvoru, spôsob a rozsah jeho užívania si môžu spoluvlastníci upraviť vo vzájomnej dohode, ktorá nemusí byť písomná. Spoluvlastníci si v nej môžu napríklad určiť, že každý z nich bude užívať určitú vymedzenú časť spoločného dvora, kosiť ju a obhospodarovať na svoje náklady a popri tom bude prispievať na údržbu brány do spoločného dvora prípadne cesty cez spoločný dvor mierou, ktorá zodpovedá jeho spoluvlastníckemu podielu. Ak sa spoluvlastníci na užívaní spoločného dvora nedokážu dohodnúť, môže sa ktorýkoľvek z nich obrátiť na súd.

Vo všeobecnosti platí, že každý zo spoluvlastníkov spoločného dvora je povinný užívať spoločný dvor tak, aby tým:

  • neobmedzoval ostatných spoluvlastníkov a nevytváral im pri užívaní rôzne prekážky (napr. stavaním barikád, plotov, múrov a pod.)
  • nad mieru primeranú pomerom neobťažoval ostatných spoluvlastníkov; najmä hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami a pod. (pozri § 127 ods. 1 OZ)

Úhrada nákladov


Pri nákladoch na údržbu spoločného dvora, prípadne jeho zhodnotenia (napr. výsadba trávy, oprava chodníkov, ochodzí a pod.) rozhodujú spoluvlastníci spoločne - hlasovaním. Na prijatie rozhodnutia je potrebné dosiahnuť väčšinu, počítanú podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa nepodarí dosiahnuť väčšinu či dohodu, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd (§ 139 ods. 2 OZ).

Prehlasovaní spoluvlastníci sa musia rozhodnutiu podriadiť; to znamená, že napríklad náklady na zhodnotenie spoločného dvora musia znášať aj napriek tomu, že s takouto investíciou nesúhlasili.

Ak by však išlo o dôležitú zmenu spoločnej veci (napr. drahá výsadba, zásadné úpravy spoločného pozemku, predražená výstavba plota alebo brány a pod.), môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd (§ 139 ods. 3 OZ).

Prevod podielu na spoločnom dvore

Vo všeobecnosti platí, že vlastník spoluvlastníckeho podielu je oprávnený so svojím podielom nakladať, to znamená, že ho môže predať, darovať, založiť a pod. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu však platí dôležité zákonné obmedzenie – ak sa totiž spoluvlastnícky podiel prevádza, majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo (§ 140 OZ). To neplatí, ak spoluvlastník prevádza svoj spoluvlastnícky podiel na tzv. blízku osobu (§ 116 OZ: Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.).

Na predkupné právo spoluvlastníka podľa § 140 OZ treba podporne a primerane použiť niektoré ustanovenia o predkupnom práve pri kúpnej zmluve (§ 602 až 606 OZ), ktoré sa svojou povahou neviažu výlučne na zmluvné predkupné právo, k čomu dospejeme pomocou ustanovenia § 853 ods. 1 OZ o analógii legis (§ 852 ods. 1: „(1) Občianskoprávne vzťahy, pokiaľ nie sú osobitne upravené ani týmto ani iným zákonom, sa spravujú ustanoveniami tohto zákona, ktoré upravujú vzťahy obsahom aj účelom im najbližšie.“).

Pri predaji spoluvlastníckeho podielu na spoločnom dvore by mali preto platiť nasledujúce pravidlá:

  • ak sa vlastník spoluvlastníckeho podielu na spoločnom dvore rozhodne svoj spoluvlastnícky podiel predať inej ako blízkej osobe, je povinný ponúknuť ho na predaj ostatným spoluvlastníkom
  • keďže ide o právo k nehnuteľnosti, ponuka musí byť písomná (§ 605 OZ, posledná veta)
  • ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok, ktoré má oslovený spoluvlastník splniť (§ 605 OZ, posledná veta)
  • ak je spoluvlastnícky podiel na spoločnom dvore spojený s užívaním rodinného domu a ak zároveň platí, že bez práva k spoločnému dvoru by nebolo užívanie rodinného domu dobre možné, mala by byť súčasťou ponuky nielen kúpa spoluvlastníckeho podielu na spoločnom dvore, ale aj kúpa samotného rodinného domu; oslovený spoluvlastník by tak mohol úspešne využiť svoje predkupné právo iba v prípade, ak akceptuje všetky podmienky ponuky, t. j kúpi spoluvlastnícky podiel na spoločnom dvore, na ktorý má ako spoluvlastník predkupné právo (§ 140 OZ) a zároveň kúpi rodinný dom, keďže výkon vlastníckeho práva k rodinnému domu bez spoluvlastníckeho podielu na spoločnom dvore by mohol byť výrazne sťažený (vlastník rodinného domu by musel zabezpečiť prístup k rodinnému domu inak, napríklad zriadením vecného bremena k spoločnému dvoru dohodou strán alebo nájomnou zmluvou, v horšom prípade by sa musel domáhať zriadenia vecného bremena rozhodnutím súdu; táto situácia sa nám však javí ako menej pravdepodobná a nevýhodná)
  • ak oslovený spoluvlastník neprijme ponuku do dvoch mesiacov po ponuke, predkupné právo na kúpu spoluvlastníckeho podielu mu v tomto konkrétnom prípade zanikne, § 605 OZ  (ostane mu však zachované pri budúcich prevodoch spoluvlastníckych podielov).

Vyporiadanie spoločného dvora

Zastávame názor, že spoluvlastnícky vzťah k spoločnému dvoru je možné zrušiť a vyporiadať, avšak s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu. K zrušeniu a vyporiadaniu spoluvlastníctva môže dôjsť buď dohodou spoluvlastníkov alebo rozhodnutím súdu.

Pri vyporiadaní spoluvlastníctva spoločného dvora súdom by platili nasledujúce pravidlá (§ 142 OZ):

  • súd prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci
  • súd spoločný dvor rozdelí na samostatné parcely len ak je to dobre možné (prihliadne napríklad na to, či budú mať vlastníci domov zabezpečený riadny prístup do svojho domu)
  • pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením spoločného dvora môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutému pozemku v prospech vlastníka iného novovzniknutého pozemku; zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva k spoločnému dvoru
  • ak nie je rozdelenie spoločného dvora dobre možné, prikáže súd za primeranú náhradu spoločný dvor do vlastníctva jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa mohol spoločný dvor účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom
  • pri vyporiadaní spoluvlastníctva vo všeobecnosti platí, že ak spoločnú vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov (táto možnosť by sa pri vyporiadaní spoločného dvora pravdepodobne nevyužila)
  • z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním spoločného dvora za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku, t. j. právny vzťah spoluvlastníkov k spoločnému dvoru ostane zachovaný

Záver

Do budúcna odporúčame prijať právnu úpravu, ktorá pri právnych vzťahoch k spoločnému dvoru zavedie porovnateľné pravidlá, aké platia pri vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Za vhodné považujeme prijatie všeobecnej úpravy pridruženého spoluvlastníctva; inšpiráciu môžeme hľadať v českom Občianskom zákonníku (přídatné spoluvlastníctví) prípadne v prvej ucelenej pracovnej verzii návrhu nového Občianskeho zákonníka[5], ktorá ostala doteraz nepovšimnutá. Tá upravovala pridružené podielové spoluvlastníctvo v takomto znení:
§ 76

Pridružené podielové spoluvlastníctvo

(1) Spoluvlastníctvo môže byť nerozlučne spojené s vlastníctvom určitej veci; v takom prípade znáša právny režim veci, s ktorou je nerozlučne spojené.
(2) Pridružené spoluvlastníctvo vzniká zo zákona, zo zmluvy, prípadne z iných právnych
skutočností predpokladaných zákonom.
(3) Na pridružené spoluvlastníctvo sa primerane použijú ustanovenia o spoluvlastníctve, pokiaľ zmluva alebo právny predpis neustanovujú inak.“



Doc. JUDr. Denisa Dulaková Jakúbeková, PhD.,
advokát


HMG Advisory Group


Červeňova 14
811 03 Bratislava

Tel.: +421 257 527 700
Fax: +421 257 527 777
E-mail: hmg@hmg.sk


______________________________
[1] Zdroj tu
[2] Kondomínium alebo condominium alebo zriedkavo kondominát (angl. a lat. condominium, angl. skrátene condo) je v USA a väčšine Kanady (prenesene aj v iných štátoch vrátane Slovenska) forma vlastníctva nehnuteľnosti. Ide o také vlastnícke právo k nehnuteľnosti, ktoré je vlastne spojením dvoch právnych titulov v jeden - a to jednak individuálneho vlastníckeho práva k jednotlivému bytu a jednak spoločného vlastníctva spoločných priestorov tej istej nehnuteľnosti. Vlastník bytu teda vlastní obytnú jednotku, ale zázemie, prislúchajúca pôda, komunikácie a všetky spoločné priestory vlastnia všetci obyvatelia nehnuteľnosti súčasne. Jednotlivec svojím spôsobom vlastní len vzdušný priestor (airspace) svojej obytnej jednotky. Tu.
[3] Bola navrhnutá v prvej ucelenej pracovnej verzii návrhu nového Občianskeho zákonníka, viď napr. tu.
[4] Charakter pridruženého spoluvlastníctva má napr. bytové vlastníctvo, pri ktorom je vlastníctvo bytu obligatórne spojené so spoluvlastníctvom spoločných častí a spoločných zariadení domu, často aj so spoluvlastníctvom zastavaných a priľahlých pozemkov (zák. č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov)
[5] 3. časť – Vecné práva tu


© EPRAVO.SK – Zbierka zákonov, judikatúra, právo | www.epravo.sk