2.9.2020
ID: 4879upozornenie pre užívateľov

Máte nájomnú zmluvu na dobu určitú? Ste si istý, že skončí uplynutím doby?

bed861aa4fd9f1ceb0bbd6ed99736ea0/shutterstock_25902547.jpg
Zdroj: shutterstock.com

Najvyšší súd Slovenskej republiky (ďalej ako „Najvyšší súd“) nám v rámci svojej rozhodovacej činnosti priniesol zaujímavé rozhodnutie, ktoré poskytuje pomerne prelomový pohľad na konkludentné predlžovanie nájmu v súvislosti s nájmom nebytových priestorov.[1]

Konkludentné obnovenie nájmu

Konkludentné alebo tiché obnovenie nájmu, ktoré upravuje Občiansky zákonník v ustanovení § 676 ods. 2. je situácia, kedy nájomca užíva predmet nájmu naďalej aj po skončení nájmu, a prenajímateľ, ktorý má 30 dní na podanie návrhu na vypratanie nehnuteľnosti, tento návrh nepodá. Týmto sa nájomná zmluva obnoví za tých istých podmienok, za akých bola pôvodne dojednaná (zostáva nezmenené nájomné, spôsob užívania veci, práva a povinnosti a pod.) a nájom ďalej trvá.

Jediný rozdiel, ktorý nastane po konkludentnom obnovení nájmu, je trvanie nájmu. Nájom, ktorý bol dojednaný na viac ako jeden rok, sa obnovuje vždy maximálne na rok a nájom dojednaný na dobu kratšiu ako jeden rok, sa obnovuje na túto v zmluve dohodnutú dobu.

Musíme si ale uvedomiť, že pri konkludentnom predĺžení nájmu v žiadnom prípade nejde o vznik nového nájomného vzťahu a dokonca ani o zmenu určitej časti obsahu zmluvy (doby trvania), ale vyslovene o jeho obnovenie, resp. o akési automatické predĺženie nájomnej zmluvy.[2]  

Pre úplnosť dodávame, že konkludentné obnovenie nájmu je pri nájme bytu vylúčené.[3] To znamená, že ak je nájom bytu dohodnutý na určitý čas, tak po jeho uplynutí sa nájom neobnovuje.

Konkludentné obnovenie pri nájme nebytových priestorov

Najvyšší súd sa vo svojom rozhodnutí zaoberal otázkou, či je možné dané ustanovenie ohľadom konkludentného obnovenia nájmu  aplikovať aj na nájom nebytových priestorov, keďže osobitný zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov takéto ustanovenie neobsahuje. Najvyšší súd v tejto otázke prekvapivo dospel k záveru, že konkludentné obnovenie nájmu sa pri nájme nebytových priestorov neaplikuje.

Najvyšší súd svoj záver odôvodnil tým, že nemožnosť aplikácie primárne vyplýva zo vzťahu Občianskeho zákonníka a zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. Ustanovenia zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov sú vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam Občianskeho zákonníka špeciálne a tým pádom sa ustanovenia Občianskeho zákonníka použijú len vtedy, ak nie je príslušná otázka upravená v zákone o nájme a podnájme nebytových priestorov alebo prípadne, ak tento zákon priamo odkazuje na všeobecnú právnu úpravu Občianskeho zákonníka.[4]

Právna úprava skončenia nájmu je podľa názoru Najvyššieho súdu v zákone o nájme a podnájme nebytových priestorov upravená komplexne a dostatočne, keďže § 9 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov jednoznačne ustanovuje, že nájom dojednaný na určitú dobu môže skončiť iba uplynutím času, na ktorý bol dojednaný alebo výpoveďou, a to z dôvodov uvedených v odsekoch 2 a 3 daného paragrafu. Čiže použitie všeobecnej právnej úpravy nie je nutné.

Ďalším dôvodom, ktorým Najvyšší súd odôvodňuje svoje rozhodnutie, sú odlišné náležitosti zmluvy o nájme nebytového priestoru, ktorý je určený na podnikateľskú činnosť. Takáto nájomná zmluva vyžaduje písomnú formu, musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného, spôsob jeho platenia a čas, na ktorý sa nájom uzaviera.[5] Ak niektorá z týchto náležitostí chýba, tak sa zmluva považuje za absolútne neplatnú. Už len zo samotného faktu, že zmluva o nájme nebytového priestoru vyžaduje písomnú formu a čas na ktorý sa uzatvára, súd usúdil, že konkludentné predĺženie nájmu je vylúčené.

Takéto rozhodnutie Najvyššieho súdu je pomerne prekvapivé, a to najmä vzhľadom na fakt, že staršie rozhodnutia súdov[6] a aj celkovo právny názor bol skôr opačný a prikláňal sa k záveru, že zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov je len osobitnou úpravou nájomnej zmluvy, takže by sa naň mali vzťahovať všeobecné ustanovenia o nájomnej zmluve v Občianskom zákonníku. Táto argumentácia je založená na tom, že keďže zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov konkludentné predĺženie nájmu vôbec neupravuje, ale zároveň ho žiadne ustanovenie ani vyslovene nevylučuje, je aplikácia § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka možná aj na nájom nebytových priestorov.

Záver

Napriek tomu, že konkludentné obnovenie nájmu pri nebytovom priestore podľa najnovšej judikatúry nie je možné, zmluvné strany si môžu v zmluve o nájme nebytového priestoru dojednať ustanovenie pojednávajúce o automatickom predĺžení nájmu s rovnakými podmienkami, aké sú už v zmluve dojednané, a to za predpokladu, že ani jedna zo zmluvných strán neurobí úkon, z ktorého je zjavné, že o pokračovanie nájmu nemá záujem (napr. oznámenie o rozhodnutí o nepredĺžení nájmu).

Vo všeobecnosti však odporúčame riešiť otázku konkludentného predĺženia nájmu v nájomnej zmluve, a to aj v prípade, ak by predmetom tejto úpravy malo byť vylúčenie aplikácie konkludentného obnovenia nájmu. Zmluvné strany tak môžu predísť prípadným budúcim sporom.


Mgr. Paulína Šlauková
,
advokátska koncipientka
 

Eversheds_logo_200
 

Eversheds Sutherland, advokátska kancelária, s.r.o.

Cintorínska 3/a
811 08 Bratislava

Tel:      +421 232 786 411
E-mail: bratislava@eversheds-sutherland.sk 

 

[1] Uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 11. decembra 2018, sp. zn. 3/Obdo/34/2018.

[2] Fekete, I., Občiansky Zákonník. Veľký komentár. 4. zväzok. Záväzkové právo-zmluvy. 2. vydanie. Bratislava: Eurokodex, 2015, s. 348.

[3] § 710 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

[4] Pozri odôvodnenie Uznesenia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 11. decembra 2018, sp. zn. 3/Obdo/34/2018, body 48. – 52., kde Najvyšší súd vysvetľuje vzťah zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov a Občianskeho zákonníka, ako vzťah lex specialis a lex generalis, pričom sa odvoláva aj na staršiu judikatúru, konkrétne Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 24. júla 1997, sp. zn. Cdo 9/1997.

[5] Ustanovenie § 3 ods. 3 Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov.

[6] Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 24. júla 1997, sp. zn. Cdo 9/1997, Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 28. augusta 2007, sp. zn. 4 Cdo 156/2006 a Rozsudok Krajského súdu Trnava zo dňa 13. novembra 2018, sp. zn. 31 Cob/121/2017.


© EPRAVO.SK – Zbierka zákonov, judikatúra, právo | www.epravo.sk