Nový stavebný zákon a jeho systémové ciele

Rekodifikácia stavebného práva účinná od roku 2025 predstavuje najvýznamnejšiu legislatívnu zmenu v oblasti výstavby na Slovensku od prijatia pôvodného stavebného zákona z roku 1976. Nová právna úprava reaguje na dlhodobú kritiku zdĺhavých povoľovacích procesov, vysokej administratívnej náročnosti a nedostatočnej digitalizácie stavebného konania.

Jedným z hlavných cieľov legislatívnej reformy je najmä zefektívnenie a zrýchlenie povoľovania stavieb, posilnenie elektronickej komunikácie medzi účastníkmi konania a odstránenie niektorých procesných prekážok, ktoré v minulosti predlžovali realizáciu investičných projektov. Reforma zároveň mení aj samotnú filozofiu povoľovania stavieb – väčší dôraz sa kladie na kvalitu prípravy projektu už v jeho úvodnej fáze.

Implementácia novej legislatívy v praxi

Skúsenosti z prvých mesiacov aplikácie novej právnej úpravy naznačujú, že implementácia reformy prebieha postupne. Digitalizácia stavebných konaní je jedným z hlavných cieľov reformy. V praxi však jej implementácia prebieha postupne a v prechodnom období sa stále využívajú aj tradičné formy komunikácie. Ide však o prirodzené prechodné obdobie, ktoré sprevádza každú rozsiahlu legislatívnu reformu.

Významným systémovým posunom je najmä zjednotenie povoľovacích procesov. V minulosti existovalo oddelené územné konanie a stavebné konanie, čo často spôsobovalo predlžovanie prípravy projektu a zvyšovalo administratívne aj finančné náklady. Nový stavebný režim smeruje k integrácii týchto procesov, čo má potenciál celý povoľovací proces výrazne zefektívniť.

Vyššie nároky na projektovú dokumentáciu

Zjednotenie povoľovacích procesov zároveň prinieslo zvýšené požiadavky na kvalitu projektovej dokumentácie. Nový režim kladie väčší dôraz na komplexné spracovanie projektovej dokumentácie už v úvodnej fáze projektu.

Projektová dokumentácia musí reflektovať širší okruh požiadaviek – od územnoplánovacích súvislostí až po stanoviská dotknutých orgánov a správcov technickej infraštruktúry. Ak niektoré z týchto aspektov nie sú zohľadnené už v prípravnej fáze projektu, môže dôjsť k dodatočným úpravám projektovej dokumentácie a tým aj k predĺženiu povoľovacích procesov.

V praxi sa preto čoraz viac zdôrazňuje potreba zapojenia širšieho okruhu odborníkov už v prípravnej fáze projektu. Okrem architektov a projektantov zohrávajú významnú úlohu aj právni poradcovia, technickí konzultanti či projektoví manažéri, ktorí koordinujú komunikáciu medzi jednotlivými účastníkmi procesu.

Význam predprojektovej prípravy

Prípravná fáza projektu nadobúda v novom stavebnom režime ešte väčší význam ako v minulosti. Kľúčovým predpokladom úspešnej realizácie investičného zámeru je dôkladná analýza projektu ešte pred začatím samotného povoľovacieho konania.

Táto fáza zahŕňa najmä:

• identifikáciu všetkých dotknutých orgánov a správcov infraštruktúry,
• preverenie súladu projektu s územnoplánovacou dokumentáciou,
• analýzu technických a environmentálnych obmedzení územia,
• predbežnú komunikáciu s relevantnými subjektmi.

Pri väčších investičných alebo developerských projektoch ide o komplexný proces, do ktorého vstupujú napríklad správcovia energetických sietí, vodárenské spoločnosti či ďalšie infraštruktúrne organizácie. Ak ich požiadavky nie sú zohľadnené už v projektovej dokumentácii, môže dôjsť k potrebe jej následných úprav, čo celý proces povoľovania výrazne predlžuje.

Projektový manažment ako kľúčový prvok

Z pohľadu praxe projektového manažmentu je jedným z najdôležitejších krokov v úvodnej fáze projektu definovanie jeho základných parametrov. V praxi ide najmä o tzv. projektový trojuholník, ktorý pozostáva z troch základných faktorov:

• rozsah projektu,
• čas realizácie,
• rozpočet.

Tieto tri parametre sú navzájom prepojené a ich správne nastavenie má zásadný vplyv na výslednú kvalitu projektu. Investori zároveň potrebujú mať realistickú predstavu o časovom horizonte prípravy a povoľovania stavby, pretože naň často nadväzujú ďalšie procesy, napríklad financovanie projektu alebo marketingové aktivity.

Úlohou projektového manažmentu je preto nielen koordinácia odborníkov, ale aj systematické vedenie investora počas celého procesu prípravy projektu.

Ako upozorňuje Matúš Líška, Head of Project Management CZ & SK v spoločnosti CBRE, kľúčovým momentom je práve dôsledná príprava projektu už v jeho najskoršej fáze:

„V úvode projektu je potrebné dôkladne identifikovať všetky vstupy, potreby investora a požiadavky jednotlivých subjektov, ktoré do projektu vstupujú. Ak sa tieto informácie zachytia už v prípravnej fáze a správne sa premietnu do projektovej dokumentácie, je možné výrazne predísť neskorším zmenám a tým aj predlžovaniu povoľovacích procesov.“

Projektový manažment tak zohráva významnú úlohu nielen pri koordinácii projektantov a dodávateľov, ale aj pri komunikácii s dotknutými orgánmi a správcami technickej infraštruktúry. Včasná identifikácia ich požiadaviek a ich zapracovanie do projektovej dokumentácie môže výrazne prispieť k plynulejšiemu priebehu povoľovacieho konania.

Elektronizácia konania a fikcia súhlasu dotknutých orgánov

Jedným z nástrojov, ktoré nový stavebný zákon zavádza s cieľom zrýchliť povoľovacie procesy, je mechanizmus tzv. fikcie súhlasu dotknutých orgánov. V predchádzajúcej právnej úprave bolo potrebné získať stanoviská všetkých dotknutých orgánov a bez ich doručenia nebolo možné v konaní pokračovať.

Nová právna úprava umožňuje, aby sa po uplynutí zákonom stanovenej lehoty stanovisko dotknutého orgánu považovalo za súhlasné, pokiaľ orgán v určenej lehote nereaguje. Ak dotknutý orgán nevydá stanovisko v zákonom ustanovenej lehote, môže sa jeho stanovisko za splnenia zákonných podmienok považovať za súhlasné, pokiaľ osobitný predpis neustanovuje inak. Dotknutý orgán však môže v odôvodnených prípadoch využiť aj zákonnú možnosť predĺženia lehoty na vydanie stanoviska, najmä ak ide o zložitejšie posúdenie projektu.

Z praktických skúseností však vyplýva, že dotknuté orgány často využívajú zákonnú možnosť predĺženia lehoty na vydanie stanoviska. V niektorých prípadoch sa tak pôvodná lehota 30 dní predlžuje na 60 dní alebo aj viac.

Odporúčania pre investorov a developerov

Doterajšie skúsenosti z aplikácie nového stavebného zákona ukazujú, že úspešná realizácia stavebného projektu závisí vo veľkej miere od kvality jeho prípravy. V praxi sa potvrdzuje, že investori a developeri by mali venovať osobitnú pozornosť najmä nasledujúcim aspektom:

• dôkladnej analýze realizovateľnosti projektu ešte pred začiatkom povoľovacích procesov,
• identifikácii všetkých dotknutých subjektov a ich požiadaviek,
• zapojeniu odborníkov (projektantov, právnikov a technických konzultantov) už v ranom štádiu projektu,
• kvalitnému a komplexnému spracovaniu projektovej dokumentácie.

Záver

Prvé skúsenosti z aplikácie nového stavebného zákona naznačujú, že reforma má potenciál výrazne zefektívniť povoľovanie stavieb na Slovensku. Prax zároveň ukazuje, že nový systém kladie vyššie nároky na prípravu projektov a koordináciu jednotlivých odborníkov.

Kvalitná projektová dokumentácia, dôsledná predprojektová príprava a efektívny projektový manažment tak zostávajú kľúčovými predpokladmi úspešného povoľovania stavieb aj v podmienkach novej legislatívy.

 
LEGATE, s.r.o.

Dvořákovo nábrežie 8/A
811 02 Bratislava

Tel: +421 262 527 561
E-mail: info@legate.sk