28.10.2020
ID: 4921upozornenie pre užívateľov

Odstúpenie od zmluvy o nájme nebytových priestorov

955d360252ad4543a7fa23d021d46ac9/shutterstock_112831036.jpg
Zdroj: shutterstock.com

Nájom nebytových priestorov upravuje z.č. 116/1990 Zb. pričom ide o lex specialis vo vzťahu k lex generalis - Občianskemu zákonníku. Nakoľko v zákone č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov nenájdeme úpravu možnosti odstúpenia od zmluvy, je potrebné vychádzať z ustanovení obsiahnutých v Občianskom zákonníku. Odstúpiť od zmluvy je možné iba v prípadoch kedy to zákon umožňuje alebo upravuje samotná zmluva.

Podľa ust. -§- 679 ods 3 Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda. Ak nejde o byt alebo nebytový priestor, môže prenajímateľ tiež odstúpiť od zmluvy, ak nájomca, hoci upomenutý, nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného, a ak je táto doba kratšia ako tri mesiace, do troch mesiacov, alebo ak s ohľadom na právoplatné rozhodnutie príslušného orgánu treba prenajatú vec vypratať.

Napriek vyššie uvedenému ustanoveniu Občianskeho zákonníka Najvyšší súd SR v Uznesení zo dňa 28. novembra 2012 sp. zn. 2 Cdo 216/2011 pripustil možnosť dohodnutia odstúpenia od zmluvy o nájme nebytových priestorov z dôvodu nezaplatenia nájomného. Najvyšší súd SR v tomto Uznesení vyjadril názor, že ani ust. § u 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka nebráni účastníkom zmluvy o nájme nebytových priestorov dojednať si možnosť odstúpenia od zmluvy pre nezaplatenie nájomného. Tiež NS SR konštatoval, že zo žiadneho ustanovenia Občianskeho zákonníka ani z ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. vyvodiť vylúčenie možnosti aplikácie všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch aj na dojednanie v nájomnej zmluve o možnosti odstúpenia od zmluvy z dôvodu nezaplatenia nájomného. A teda Účastníkom právneho úkonu, ktorí rešpektujú dôsledky plynúce z kogentnej špeciálnej úpravy, nemožno uprieť, aby si v medziach daných všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka dohodli aj taký spôsob zániku ich zmluvného záväzku, ktorý má oporu v platnom práve. Dispozitívne ustanovenie § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka nebránilo účastníkom zmluvy o nájme nebytových priestorov dojednať̌ si možnosti odstúpenia od zmluvy pre prípad neplatenia nájomného. Pokiaľ účastníci zmluvy o nájme nebytových priestorov túto možnostǐ využili, treba právny dôsledok z toho plynúci rešpektovať.[1]

Nájom a podnájom nebytových priestorov skončí tiež uplynutím času, na ktorý bol dojednaný. Pokiaľ ide o nájom a podnájom nebytových priestorov uzatvorený na určitý čas, pred uplynutím tejto lehoty môže prenajímateľ zmluvu vypovedať, ak:

  • nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou;
  • nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom;
  • nájomca na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas; 
  • nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok; 
  • užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať; 
  • bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor; 
  • nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa,
  • ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd. 
  • ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.

Teda i keď je meškanie nájomcu s úhradou nájomného upravený v zákone o nájme a podnájme nebytových priestorov ako jeden dôvodov výpovede nájmu a podnájmu nebytových priestorov zo strany prenajímateľa v súlade s vyššie uvedeným Uznesením Najvyššieho súdu SR si strany môžu dohodnúť pre tento prípad možnosť odstúpenia od zmluvy.   

JUDr. Petra Baňáková,
advokátka



Moreno Vlk & Asociados SK s.r.o.
advokátska kancelária / bufete de abogados
 
Cukrová 14
811 08 Bratislava
 
Tel.:    +421 2 59 324 173
e-mail:    bratislava@moreno-vlk.eu

 

[1] Uznesenie Najvyššieho súdu SR zo dňa 28. novembra 2012 sp. zn. 2 Cdo 216/2011


© EPRAVO.SK – Zbierka zákonov, judikatúra, právo | www.epravo.sk