18.10.2018
ID: 4259upozornenie pre užívateľov

Vecné bremeno v prospech podielového spoluvlastníka zaťaženej nehnuteľnosti v praxi katastra nehnuteľností

8079972fda78ea639cbfa46021e65494/s253_87844138.jpg
Zdroj: shutterstock.com

V developerských projektoch, zvlášť v multifunkčných centrách, kde sa v rámci jedného komplexu stavieb kombinujú viaceré funkcie (rezidencie, retail, administratíva, parkovanie) vzniká často potreba upraviť vzájomné vzťahy vlastníkov jednotlivých vzájomne korelujúcich stavieb. Ide najmä o prípady viacerých stavieb umiestnených na sebe (stavba na stavbe), príp. prepojených stavieb využívajúcich infraštruktúru, zariadenia alebo aj priestory (napr. komunikačné) inej stavby.

 
 Advokátska kancelária RELEVANS s.r.o.
 
Iným príkladom je situácia, kedy je jeden pozemok zastavaný viacerými stavbami. Najvhodnejším vecnoprávnym inštitútom umožňujúcim náležitú právnu úpravu týchto vzťahov aj pre prípady budúcich prevodov určitých častí projektu (napr. budúce prevody bytov na klientov developera, predaj administratívnej časti projektu) je vecné bremeno, resp. často zložitý systém vzájomných vecných bremien medzi jednotlivým stavbami (príp. aj pozemkami) projektu.

Keďže jeden vlastník viacerých pozemkov alebo stavieb nemôže zriadiť vecné bremeno medzi týmito (svojimi) nehnuteľnosťami, no najmä z obchodných dôvodov (napr. oddelenie financovania jednotlivých častí projektu), developeri mnohokrát realizujú výstavbu takýchto multifunkčných projektov prostredníctvom viacerých spoločností, ako stavebníkov a vlastníkov (príp. spoluvlastníkov) jednotlivých častí projektu. Predmetné subjekty sú následne obvykle podielovými spoluvlastníkmi jednotlivých stavieb projektu.

Problémy pri spoluvlastníctve

V tejto situácii donedávna nastával často až neprekonateľný problém, kedy spoluvlastníci jednej nehnuteľnosti (napr. garážového objektu) nemohli zriadiť vecné bremeno v prospech inej nehnuteľnosti (napr. vlastníka administratívnej budovy umiestnenej garážovom objekte), ak jej vlastníkom bol ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov zaťaženej nehnuteľnosti.

Dôvodom bol právny názor uplatňovaný katastrálnymi odbormi okresných úradov, podľa ktorého nie je možné zriadiť vecné bremeno k nehnuteľnosti v prospech podielového spoluvlastníka tejto nehnuteľnosti, a to najmä pokiaľ by obsahom vecného bremena bol výkon práva, ktoré v zmysle § 123 Občianskeho zákonníka patrí vlastníkovi veci. Takýto právny názor vychádza najmä z rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 6Sžr/13/2014. Najvyšší súd SR v ňom potvrdil rozsudok Krajského súdu v Trenčíne, v ktorom krajský súd konal v rámci správneho súdnictva o žalobe proti rozhodnutiu o zamietnutí návrhu na vklad vecného bremena zriadeného zmluvou medzi podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností. Obsahom sporného vecného bremena bola povinnosť strpieť právo doživotného bývania a užívania nehnuteľností v podielovom spoluvlastníctve zriadené v prospech oprávneného z vecného bremena, ktorým bol jeden zo spoluvlastníkov predmetných nehnuteľností. Správa katastra, ktorá konala o vklade vecného bremena do katastra nehnuteľností tento návrh zamietla s odôvodnením, že vecné bremeno je právom k cudzej veci, možno ho zriadiť iba k cudzej nehnuteľnej veci, teda nie k veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve oprávneného a povinného z vecného bremena.

Ďalej argumentovala tým, že právny poriadok Slovenskej republiky nepozná reálne spoluvlastníctvo, pri ktorom by z titulu spoluvlastníctva patrilo jednotlivým spoluvlastníkom právo výlučne disponovať oddelenou časťou veci. V zmysle § 123 Občianskeho zákonníka je vlastník v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. U podielových spoluvlastníkov je takéto právo určené veľkosťou spoluvlastníckeho podielu, ktorý určuje mieru, ktorou sa spoluvlastníci podieľajú na právach vyplývajúcich zo spoločnej veci.  Oprávnený z vecného bremena je preto v rozsahu zodpovedajúcom veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu oprávnený predmetné nehnuteľnosti užívať a nie je potrebné, aby bolo v prospech oprávneného zriadené vecné bremeno. Práva v ňom dohodnuté totiž vyplývajú zo spoluvlastníckeho práva a sú určené a garantované zákonom. Zriadením vecného bremena by došlo k splynutiu práva a povinnosti.

S takýmto právnym názorom sa stotožnil krajský súd aj Najvyšší súd Slovenskej republiky, keď potvrdil rozhodnutie krajského súdu o zamietnutí žaloby proti rozhodnutiu správy katastra o zamietnutí návrhu na vklad. Aplikovali ho katastrálne odbory okresných úradov s poukazom na stanovisko Úradu geodézie, kartografie a katastra SR (ÚGKK) v katastrálnom bulletine č. 2/2015 (otázka č. 4).

V ňom na otázku ako má okresný úrad rozhodovať o vklade vecného bremena spočívajúceho v práve doživotného užívania nehnuteľnosti oprávnenou osobou, ktorá je zároveň spoluvlastníkom predmetnej nehnuteľnosti ÚGKK odpovedá: „Okresný úrad, katastrálny odbor návrh na vklad vecného bremena – práva doživotného užívania nehnuteľnosti v prospech oprávnenej osoby - spoluvlastníka predmetných nehnuteľností, zamietne. Právo užívať nehnuteľnosti oprávnenej osobe vyplýva z vlastníckeho práva, pri zriadení uvedeného VB by došlo k splynutiu práv a povinností jednej osoby. Z tohto dôvodu nie je možné zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania a bývania v prospech spoluvlastníka týchto nehnuteľností.“

Aké sú následky takéhoto postupu?

Aplikujúc tento právny názor na vyššie popísané prípady polyfunkčných developerských projektov by napr. vlastník administratívnej budovy umiestnenej na (samostatnej) stavbe garážového objektu nemohol mať právo (zodpovedajúce vecnému bremenu a viazané „in rem“ na vlastníctvo administratívnej budovy) užívať komunikačné priestory garážového objektu, ak by bol zároveň podielovým spoluvlastníkom (z titulu potreby parkovania pre administratívnu budovu) garážového objektu. Takéto právo by bolo možné zriadiť len v prípade, ak by vlastník administratívnej budovy nemal žiadnu vlastnícku účasť na stavbe garážového objektu, čo je v praxi ťažko predstaviteľné. Zároveň, ak by aj k vzniku takéhoto vecného bremena došlo, nadobudnutím čo i len jedného parkovacieho miesta v garážovom objekte (formou spoluvlastníckeho podielu) vlastníkom administratívnej budovy by toto vecné bremeno zaniklo splynutím práva a povinnosti. Podobná situácia by mohla nastať aj v prípade práv k pozemku zastavanému viacerými (na sebe umiestnenými) stavbami. Ak sa developer rozhodne, že pozemok pod týmito stavbami bude vlastnícky patriť vlastníkovi jednej stavby a vlastník druhej stavby bude mať k pozemku len vecné bremeno – právo stavby na pozemku - žiaden z vlastníkov nemôže byť spoluvlastníkom druhej stavby, inak by takéto vecné bremeno nebolo možné zriadiť.

S vyššie popísaným právnym názorom, podľa ktorého totožnosť čo i len jedného z viacerých subjektov (na strane oprávneného aj povinného z vecného bremena) spôsobuje nemožnosť zriadenia vecného bremena alebo jeho zánik v dôsledku splynutia práva a povinností nemožno súhlasiť, a to nielen z praktických dôvodov. Podľa nášho názoru opomína jeden z pojmových znakov vecného bremena, a to, že ide o vecné právo – právo viaznuce na zaťaženej veci bez ohľadu na to, kto je jej aktuálnym vlastníkom.

Spravidla je vôľou zmluvných strán zmluvy o zriadení vecného bremena zriadiť vecné bremeno nielen pre úpravu vzťahov (vo forme obsahu vecného bremena) medzi zmluvnými stranami zmluvy o zriadení vecného bremena (ako účastníkmi práva a povinnosti v čase vzniku vecného bremena), ale najmä pre prípady, že dôjde k prevodu zaťaženej nehnuteľnosti alebo aj oprávnenej nehnuteľnosti (v prípade vecného bremena zriadeného na strane oprávneného ako vecné bremeno „in rem“). Zásadnou námietkou voči tomuto právnemu názoru je však to, ako pristupuje k určeniu totožnosti subjektu(ov) oprávneného a povinného, ktorá spôsobuje splynutie práva a povinnosti a z toho vyplývajúci zánik vecného bremena.

K splynutiu práva a povinnosti môže podľa nášho názoru dôjsť iba v prípade, ak na obidvoch stranách právneho vzťahu z vecného bremena (na strane oprávneného aj povinného) sú totožné subjekty. Ak ide o nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve, k splynutiu práva a povinnosti môže dôjsť v prípade, ak všetci podieloví spoluvlastníci zaťaženej nehnuteľnosti sú zároveň podielovými spoluvlastníkmi oprávnenej nehnuteľnosti a naopak. Ďalšou nevyhnutnou podmienkou splynutia je, že obsah práv a povinností vyplývajúcich z vecného bremena (ktoré má splynutím zaniknúť), je možné zahrnúť pod  niektoré z triády vlastníckych oprávnení, nakoľko obsah vecného bremena je v zmysle § 151n Občianskeho zákonníka možné definovať pomerne široko: „Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať.

Náznak novej praxe?

Vzhľadom na vyššie uvedené vítame korekciu, ktorú v súvislosti s posudzovaním vecného bremena zriaďovaného v prospech podielového spoluvlastníka zaťaženej nehnuteľnosti uskutočnil ÚGKK v minulom roku. V katastrálnom bulletine č. 1/2017 z mája 2017 (otázka č. 1) vyjadruje právny názor, v ktorom súhlasí so zriadením takéhoto vecného bremena. Poukazuje na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 8Sžo/98/2010, ktorý takéto vecné bremeno pripúšťa najmä s ohľadom na obsah vecného bremena. V prejednávanej veci išlo o zriadenie vecného bremena – práva doživotného bývania v byte, ktoré zriaďovala podielová spoluvlastníčka bytu v prospech druhej podielovej spoluvlastníčky bytu. Najvyšší súd SR k tejto veci uvádza: „Keď je možné zriadiť vecné bremeno k spoluvlastníckemu podielu v prospech tretej osoby, o to viac je to možné v prospech ostatných spoluvlastníkov. O takýto prípad ide aj v prejednávanej veci s tým, že obsahom vecného bremena, ktoré zriaďuje podielová spoluvlastníčka v prospech druhej spoluvlastníčky nehnuteľností je právo doživotného bývania, podľa ktorého má oprávnený z vecného bremena právo bezplatne doživotne užívať uvedené nehnuteľnosti a povinná z vecného bremena sa zaväzuje rozsah tohto užívania strpieť, pričom toto vecné bremeno zaťaží aj prípadných nadobúdateľov jej spoluvlastníckeho podielu. Odvolací súd sa nestotožňuje so záverom, že tu dochádza k splynutiu práva a povinností u oprávnenej osoby, pretože spoluvlastníctvo k týmto nehnuteľnostiam nezakladá jej právo bezplatne doživotne užívať tieto nehnuteľnosti ako ich výlučný vlastník. Obsah práv vyplývajúci z vlastníckeho (spoluvlastníckeho) práva je iný než obsah práv z vecného bremena; z povahy vecného bremena vyplýva, že sa viaže na oprávnenú osobu a trvá doživotne, čo pri vlastníckom práve neplatí.“

ÚGKK poukazuje aj na odbornú literatúru[1], kde sa uvádza, že: „ak sa povinný z vecného bremena stane spoluvlastníkom panujúcej nehnuteľnosti, k splynutiu nemôže dôjsť, pretože oprávnený subjekt nie je v tomto prípade totožný s povinným subjektom, ako sa to vyžaduje v prípade splynutia.“

Na záver ÚGKK uvádza, že vecné bremeno zaťažujúce celú nehnuteľnosť, ktorá je alebo má byť v podielovom spoluvlastníctve, možno zriadiť aj v prospech niektorého zo spoluvlastníkov tejto nehnuteľnosti. V takomto prípade je totiž oprávneným z vecného bremena jeden zo spoluvlastníkov, pričom povinným z vecného bremena sú všetci spoluvlastníci nehnuteľnosti, resp. každodobý vlastník nehnuteľnosti – v takomto prípade oprávnený subjekt nie je totožný s povinným subjektom, a teda nejde o splynutie práv a povinností.

Aj keď katastrálny bulletin nie je pre rozhodovanie katastrálnych odborov okresných úradov záväzný, predstavuje v praxi katastrálnych konaní určitú argumentačnú pomôcku a mal by zosúlaďovať postupy jednotlivých okresných úradov v katastrálnych konaniach. Preto oceňujeme, že ÚGKK nasmeroval rozhodovanie okresných úradov v problematike vecných bremien zriaďovaných v prospech spoluvlastníka zaťaženej nehnuteľnosti správnym smerom. 



Dvořákovo nábrežie 8/A
811 02 Bratislava

Tel.:      +421 2 323 54 602
Fax:      +421 2 594 18 115
e-mail:    office@relevans.sk

PFR SK 2018
______________________
[1] ŠTEVČEK, M., DULAK, A., BAJÁNKOVÁ, J., FEČÍK, M., SEDLAČKO, F., TOMAŠOVIČ, M. a kol.: Občiansky zákonník I., § 1 – 450. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2015, s. 1308.


© EPRAVO.SK – Zbierka zákonov, judikatúra, právo | www.epravo.sk