Predmetom tohto článku je výpoveď zmluvy o krátkodobom nájme bytu zo strany nájomcu, jej zákonné dôvody a základné procesné aspekty.

Zmluva o krátkodobom nájme bytu musí byť uzatvorená v písomnej forme a vždy na dobu určitú, najviac na dva roky.
Zákon pripúšťa jej opakované predĺženie, avšak celkové trvanie nájomného vzťahu, vrátane všetkých predĺžení, nesmie presiahnuť šesť rokov.

V porovnaní s úpravou nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka ide o osobitný právny režim (lex specialis), ktorý sa uplatní prednostne, pričom subsidiárne možno aplikovať všeobecnú úpravu len v rozsahu,  v akom to zákon o krátkodobom nájme bytu výslovne umožňuje.

Krátkodobý nájom bytu môže zaniknúť viacerými spôsobmi. Najčastejším spôsobom je uplynutie doby, na ktorú bol dohodnutý, keďže ide o nájom na dobu určitú.

Okrem toho môže nájom zaniknúť písomnou dohodou zmluvných strán, písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán, písomným odstúpením od nájomnej zmluvy alebo zánikom predmetu nájmu. V aplikačnej praxi však najčastejšie vznikajú spory práve v súvislosti s jednostranným skončením nájomného vzťahu, najmä výpoveďou zo strany nájomcu.

Z pohľadu nájomcu má v praxi zásadný význam výpoveď, prípadne v zákonom vymedzených situáciách odstúpenie od zmluvy. Zákon o krátkodobom nájme bytu vychádza z princípu, že nájomca nemá všeobecné právo vypovedať nájomnú zmluvu bez uvedenia dôvodu.

Výpoveď zo strany nájomcu je prípustná výlučne z dôvodov ustanovených zákonom alebo z dôvodov, ktoré boli platne dohodnuté v nájomnej zmluve. Tento prístup predstavuje výrazný rozdiel oproti niektorým iným nájomným vzťahom a kladie zvýšené nároky na právne posúdenie konkrétnej situácie a nájomného vzťahu. Ide o významné obmedzenie zmluvnej slobody, ktoré je potrebné zohľadniť už pri uzatváraní zmluvy o krátkodobom nájme bytu.

Zákonné dôvody výpovede zo strany nájomcu sú taxatívne vymedzené v § 7 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z. Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak nastane niektorý z nasledujúcich dôvodov:

1. NESPÔSOBILOSŤ BYTU NA DOHODNUTÉ UŽÍVANIE

Ak sa byt stane nespôsobilým na užívanie spôsobom dohodnutým v nájomnej zmluve, pričom tento stav nespôsobil nájomca ani osoby, ktoré s ním byt užívajú vzniká nájomcovi právo na výpoveď. V praxi pôjde najmä o závažné technické poruchy, havarijné situácie alebo dlhodobé zlyhanie základných funkcií bytu, ktoré znemožňujú jeho riadne užívanie.

2. SKONČENIE PRACOVNÉHO POMERU ALEBO OBDOBNÉHO POMERU NÁJOMCU

Ďalším zákonným dôvodom výpovede zo strany nájomcu je skončenie pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pracovnoprávneho vzťahu. Zákon týmto ustanovením reflektuje sociálny rozmer nájomného bývania a uznáva, že strata príjmu alebo zmena pracovných podmienok môže objektívne znemožniť ďalšie trvanie nájomného vzťahu.

3. VZNIK NÁROKU NA SOCIÁLNE BÝVANIE

Výpoveď je prípustná aj v prípade, ak nájomcovi vznikne nárok na sociálne bývanie podľa osobitného právneho predpisu. Zákon tým podporuje prechod nájomcu do systému sociálneho bývania bez toho, aby bol viazaný existujúcim nájomným vzťahom.

4. INÝ DÔVOD DOHODNUTÝ V ZMLUVE O KRÁTKODOBOM NÁJME

 Posledným zákonným dôvodom je iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, avšak len za predpokladu, že ide o dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať ďalšie trvanie nájomného vzťahu. Takéto ustanovenia je potrebné formulovať obozretne, keďže v prípade sporu podliehajú súdnemu preskúmaniu.

Ak bola daná písomná výpoveď, výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po doručení výpovede druhej zmluvnej strane. Zákon ustanovuje minimálnu výpovednú lehotu v trvaní jedného mesiaca. Výnimku predstavuje výpoveď z dôvodu nespôsobilosti bytu na dohodnuté užívanie, pri ktorej je minimálna výpovedná lehota skrátená na pätnásť dní. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť na dlhšej, nie však kratšej výpovednej lehote.

ODSTÚPENIE OD ZMLUVY AKO ALTERNATÍVA K VÝPOVEDI

Osobitným inštitútom je odstúpenie od zmluvy o krátkodobom nájme bytu. Nájomca je oprávnený od zmluvy odstúpiť najmä vtedy, ak:

• mu byt nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie,
• prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zvýšil výšku nájomného alebo úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu.

Odstúpenie má okamžité účinky a nájomný vzťah zaniká momentom doručenia odstúpenia prenajímateľovi.

Na záver možno konštatovať, že výpoveď zo strany nájomcu pri krátkodobom nájme bytu predstavuje výrazne právne formalizovaný spôsob skončenia nájomného vzťahu, ktorý je striktne viazaný na zákonom alebo zmluvne stanovené dôvody.

Krátkodobý nájom bytu ponúka nájomcom flexibilitu, no zároveň ich viaže na zákonom presne vymedzené výpovedné dôvody. V aplikačnej praxi je preto nevyhnutné venovať zvýšenú pozornosť nielen formulácii samotnej výpovede, ale aj obsahu nájomnej zmluvy už pri jej uzatváraní. Predchádzanie sporom je možné dosiahnuť dôsledným právnym posúdením konkrétneho prípadu a dodržaním zákonných podmienok skončenia krátkodobého nájmu.

Mgr. Zuzana Halásová
Advokátsky koncipient 

 

Malata, Pružinský, Hegedüš & Partners s.r.o.

 

Twin City Tower
Mlynskè nivy 10
821 09 Bratislava

 

Tel.:       +421 2 321 130 31

Fax:       +421 2 321 441 48

email:    office@actlegal-slovakia.com